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房价现松动 离降价潮还有多远?
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商办楼盘非七折卖不动 竞争激烈区域住宅售价回到2016年水平 ?#38477;?#26159;需求出了问题还是开发商缺钱

  房价现松动 离降价潮还有多远?

  万科长租公寓月租1.5万的新闻以及各种分析在过去一周里成为热议的话题。为了蹭热点,甚至有竞争企业用“贵着租VS便宜买”来推销总价与万科长租公寓10年租金相去不远的住宅产品。但细心的人们发现,大?#20197;凇?#21898;打”万科长租公寓的同时,新房售价已经在悄悄发生变化,所以才有了“贵着租”与“便宜买”的对比。而“便宜买”的背后是热点区域楼盘的实际降价动作,部分纯商品房的直接降价则被视为大面积降价潮来临的前奏,门头沟、孙河这些竞争激?#19994;?#28909;点区域自然成为急先锋,而重灾区中的商办项目更是不得不含泪大甩卖,以换得可怜的销量。

  2018年,楼市降价潮能否来临?据业内专家表示取决于两个方面,一是开发商融?#26159;?#36947;受阻,不得不靠降价换取现金流;二是需求端发生变化,买房人由于各种原因无法买房。两者兼具,则降价潮将成为大概率事件。

  库存创4年新高,商办房打七折出售

  “难卖!九折基本卖不动,打七折才有人买。”房?#21280;?#38451;某商办楼盘销售负责人感慨如今的商办房太难卖。自去年3月26日,?#26412;?#24066;政府出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,严控商办项目一年来,市场急冻,销售骤降,库存激增至45878套,?#26412;?#21830;办市场犹如大病一场,至今未见病愈的征?#20303;?/span>

  房山是?#26412;?#21830;办类项目比较集中的区域,目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售,区域库存压力极大。

  “我们现在的售价在30000元/平方米左右,不到前期产品售价的七折。”该负责人说,项目主力套型的总价只有150万左右,与?#26412;?#19968;套普通住宅的首付相当。?#30001;?#39033;目紧邻地铁房山线长阳站,周边商业配套?#23478;?#32463;成熟,这些优势相加才打动了一直观望的购房者。

  位于房山大学城的某楼盘当下的售价为25000元/平方米,据了解该项目一季度签约198?#20303;?#25454;其负责人介绍,这一数字并不意味着商办市场的回暖,只是项目在经过长期推广之后,?#25165;?#30340;一次集?#26143;?#32422;,而去年三、四季度项目的成交?#36127;?#20026;零。

  个别楼盘的表现,并不能掩盖?#26412;?#21830;办市场的整体颓势。统计数据显示,自3·26调控以来,?#26412;?#21830;办项目网签量仅为3589套,较调控前一年成交的67013套,跌幅超九成。而与成交冻结相反,去年?#26412;?#21830;办供应?#36164;?#31361;破2万套,同比增长32%。供多售少,商办项目库存激增近三成达45878套,创下4年来最高值。

  更让业界担忧的是,商办市场库存还有增加的趋势。好租数据研究?#34892;?#20027;任匡健锋表示,尽管去年新开工商办项目有所缩减,但就未来4到5年的趋势看,去库存的压力将会愈?#29992;?#26174;。

  而二手商办难出手,也让一些潜在的商办买家望而却步。“这一年我们店做的?#36127;?#37117;是租房业务。?#21271;本?#20687;素小区的链家门店业务员向北青报记者表示:“二手交易全年?#36824;?#20960;十套,靠卖房根本养不活自己。?#21271;本?#20687;素此前的二手房交易异常火爆,高峰时曾有近20家中介门店在此经营。3·26商办调控之后,成交骤减,不少中介关门,留存下来的也以租赁业务为主。

  ?#26412;?#20687;素只是商办二手市场的一个缩影。二手市场的停?#20572;?#30452;接剔除了此前商办项目“低买高卖”的浓烈投资属性,转为自用和出租。二手商办项目的价格随之大幅缩水。据?#24615;?#22320;产的统计,从平均价格看,商办市场二手房价格已平均下调超过30%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。

  降价与变相降价齐现市场 有的项目价格回到2016年

  如果说房山是商办的重灾区,那么门头沟则是住宅楼盘的主战场。与其他区域产品类型百花齐放不同的是,该区域是改善盘扎堆区域,各个项目产品、户型都差不多,十几个大型房企进行着白刃?#20581;?#32511;城京西燕庐、中骏西山天璟、永泰西?#25509;?#22253;、电建金地华宸、华远裘马四季……

  在去年3月17日之前,门头沟区域由于众多利好,该区域成为改善型需求的主要去向。毕竟1000万以内总价的楼盘在?#26412;?#21508;大热点区域并不多见,因此每个项目都不同程?#28909;?#38144;,部分品牌房企项目的售价一度突破7万元/平方?#20303;?/span>

  而如今?#32622;?#21017;大不相同,在扛?#33487;?#25972;一年之后,一度犹如坚冰的门头沟房价终于出现松动。

  首先降价的是上文提?#38477;哪潮本?#32769;牌企业,这个在门头沟板块产品?#20998;省?#25143;型搭配、品牌美誉度都不?#21152;?#21183;的楼盘,在去年年初价格与绿城、中骏的楼盘价格相差无几,都处在6万元/平方米以上。而不久前,该项目价格已经?#32511;降?#20102;5万元/平方米出头,每平方米降幅在万元以上。而与之相距不远的另一楼盘降幅也达到万元。

  据知情人透露,这两个项目敢于降价,主要原因就是当初拿地的成本?#20572;?#21069;期早就收回了成本。而其他项目之所以不敢降价,都是在前两年拍下的地王项目,楼面地价基本都迫近3万元/平方米,降价就意味着损失利润甚至赔钱。

  与拿地成本低的楼盘直接降价相比,还有企业想出了变相降价的办法:增配。即加料不加价。在整个市场为了控制总价纷纷精装改毛坯房的时候,门头沟电建项目今年主推的185平方?#33258;?#22661;不惜牺牲掉部分利润,将毛坯换成精装用?#26376;?#36275;购房者的需求,效果果然不错。虽然该项目做了部分让利,但却实现了现金快速回流,与另外一个项目一期,完成了15个亿的销售额。

  而在另一个热点区域孙河,新项目一出手就是“低姿态?#20445;?00万置业孙河,挺进中央别墅区。这个由几家房企联袂出品的楼盘,最低90平方米,单价6万多,精装修。直接刷新了孙河区域新低。在中央别墅区,公寓是稀缺产品,整个中央别墅区,公寓产品新盘也只有龙湖景粼原著、长江实业誉天下等少数几个。而该项目总价600万的标杆效应也就此产生,接下来区域的公寓必须得拿出“周边项目比较法”来参考定价了。

  有关人士指出,开发商现在只有靠以价换量来维持企业运转。现金流是一个企业的命脉,比利润重要得多。去年排名前五的某房地产企业,以一个销售额超高的项目得到了业内认可,但实际上,这个十几万平方米规模的项目,最后的利润也就价值十几套别墅的价钱,开发商日子难过可想而知。

  “钱?#23613;?#22570;忧 开发商四面楚歌

  一位建材商在接受北青报记者采访时透露,他接?#21280;?#24180;合作的房地产公司内部好?#35757;?#35805;,直截了当对建材商说公司的工程就别接了,理由是“今年公司钱太紧张了,估计给乙方结款会非常困难”……

  这个来自第三?#38477;摹?#29190;料”足以管窥目前房地产公司面临着的窘?#22330;?#26377;关专家指出,开发商面临着四个难以破局的问题,每一个问题都有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

  首先,“钱紧”升级,开发商将面临更大的融资挑?#20581;?/span>

  ?#26412;?#24072;范大学金融研究?#34892;?#20027;任钟伟去年指出,金融对于房地产的支持力度会大幅缩减。房地产“小年”的?#32431;?#20250;从2018年持续到2020年。

  今年以来房企的融?#26159;?#36947;已经?#29616;?#25910;紧,很多有能力的房企都选择成本更高的海外融资了。而在去年年底的中央经济会议中已经明确强调了“国家鼓励地方政府把更多的钱?#24230;?#21040;实体经济中去?#20445;?#20854;言外之意就是房地产等贷款要?#32454;?#25511;制,少贷或者不贷。历史上看房价其实就看房地产信贷,2018年也如此,信贷减少,房价肯定明显下调。

  其次,土地合同执行大检查与限价政策双管齐下,开发商必须尽快推盘。

  国家有明确规定,若土地出让后闲置一年,收取相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但近年来,开发商囤地、拖欠地款屡屡发生。仅?#26412;?#26041;面,2017 年公布了389个在途商品房项目清单。同时,“限价”政策已经蔓延至全国,在土地合同大检查和“限价”的双管齐下之下,开发商必须尽快开盘,但?#32622;?#20020;限价,因此,加快推盘成为唯一选择,尽管是在牺牲利润的前提之下。

  第三,投资客离场,客群减少。

  在?#25345;?#24847;义上讲,投机和投资是画等号的。在房地产市场上,投资客是不可忽视的?#36824;?#21147;量,从最早的山西炒房团、温州炒房团到后来的普通百姓把多余的钱放在楼市里避险,都带来了房价的高涨。但如今,全国50多个城市限购限售,已经向炒房者关闭了大门。环京的燕郊、固?#30149;?#39321;河等地更是降温明显,有些楼盘甚至出现了腰斩的情况,投资炒房等行为损失惨重。

  第四,三四线城市口子如果扎紧,开发商最后的防线将失守。

  很多开发商目前都将目光盯着三四线城市,所?#35762;季?#20063;好、战略也罢,其实都是在为即将失守的一二线城市?#32610;?#26367;代品。2017年排名前四的房企都是?#23395;?#19977;四线城市的领?#26085;擼?#19988;销售额都达到5000亿级。但随着超过2/3的三四线城市目前库存已经低至10个月左右,今年三四线或将是调控的重点。如果真是这样,房企将失守最后的阵地,各地的降价潮很可能将接踵而至。(?#26412;?#38738;年报记者 张舰)

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